鶯歌電梯大樓  鶯歌買屋 / 鶯歌買房 - 近鳳鳴車站國際新城電梯美三房龜山買房顧問

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：898 萬
參考單價：28.18 萬/坪
地址：新北市鶯歌區香賓街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：來來客鄰
格局： 3房(室) 2廳 2衛 3陽台 1廚房
總坪數：31.863 坪 (不含車位面積)
主建物面積：24.487 坪
附屬建物面積：3.246 坪
共同使用：4.13 坪
樓別/樓高： 9樓 / 11樓
屋齡：28 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：其它
管理費：1280 元/月
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：鳳鳴國小、鳳鳴國中
鄰近公園：鳳鳴公園、逗逗龍公園
生活機能：新三沅商場、晟發生鮮商場
附近交通：鳳鳴火車站、桃園客運
面臨路寬：約6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 居住機能完整：位於鳳鳴火車站附近，交通動線便利，鄰近國中小學與公園，生活機能成熟，適合小家庭。 2. 格局優勢明顯：邊間設計，三面採光通風佳；三房兩廳兩衛浴，空間方正且衛浴有窗，居住舒適度高。 3. 樓層位置適中：9 樓位於 11 樓總層高之中上層，採光視野較佳，且避開底樓潮濕與頂樓隔熱問題。 4. 總價門檻低：總價 898 萬對於新北市三重以上的房價而言，屬於相對親民的首購或投資門檻。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：屋齡已達 28 年，雖有電梯，但部分管線或外牆可能老化，需預留裝修或維修預算。 2. 無車位：該物件未包含車位，在鄰近地區停車可能不便，或需額外尋找租車位。 3. 單價偏高：參考單價約 28.18 萬/坪，對於近 30 年屋齡的建築而言，單價並不算低廉，需斟酌性價比。 4. 管理費偏低：每月 1280 元的管理費雖不貴，但也可能反映社區設施維護水準或公共基金規模較小。
機會 (Opportunities)	1. 通勤效益：鄰近鳳鳴火車站與客運中心，若工作或學業位於北台灣，通勤時間成本低。 2. 裝修自由度：因是較舊的社區，買方可根據個人喜好進行裝修改造，提升居家質感與價值。 3. 周邊發展：鶯歌與龜山交界處持續發展，若未來周邊公共建設（如捷運延伸等）有所進展，可能帶來增值空間。
威脅 (Threats)	1. 轉手流動性：隨著屋齡增加，老屋在未來賣給新世代買家或投資客時，可能面臨轉手困難或價格折價的風險。 2. 利率與貸款：在高利率環境下，898 萬的總價涉及較大貸款金額，需考量每月還款壓力。 3. 潛在維修風險：老舊大樓可能存在外牆修繕、電梯汰換等共同負擔，雖目前管理費低，但未来大修公費可能調高。

物件評論

購買建議：值得列入考慮，但需謹慎評估屋況

此物件對於通勤需求高或首次購屋的家庭來說，是一個不錯的入門選擇。其最大的亮點在於「鳳鳴火車站」帶來的交通優勢，以及「邊間三面採光」與「三房兩廳兩衛」的實用格局，非常適合三代同住或小家庭長期居住。

然而，作為買房者，您必須注意兩點風險：首先是28 年的屋齡，這意味著購入後可能需要投入一筆資金進行水電或牆面修繕，建議務必請專業工程人員現場勘查結構安全狀況。其次是無車位與單價的考量，若您家中有兩台車或對停車需求極高，此點將是重大不便；同時，相較於新成屋，28 萬/坪的單價需確認是否包含未來可能的老屋折價空間。總體而言，若能接受屋況老化且預算有限，這是一個性價比尚可的自住選項。